ΠΕΡΑΝ ΤΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ, ΤΟ ΣΗΜΕΡΙΝΟ ΚΡΑΧ
ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΟΦΕΙΛΕΤΑΙ ΣΤΗ ΦΟΥΣΚΑ ΠΟΥ ΕΙΧΕ ΔΗΜΙΟΥΡΓΗΘΕΙ ΣΤΟ REAL ESTATE
ΤΑ ΠΕΡΑΣΜΕΝΑ ΧΡΟΝΙΑ.
Aπό τον Δημήτρη Δελεβέγκο
Τα πυρά που εκτόξευσαν αγανακτισμένοι ιδιοκτήτες κατά βουλευτών των δύο κομμάτων εξουσίας και της αξιωματικής αντιπολίτευσης, στο πλαίσιο πρόσφατου συνεδρίου για τα ακίνητα, καταδεικνύουν την κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει τα νοικοκυριά που είχαν επενδύσει τις αποταμιεύσεις τους, κατά τα τελευταία χρόνια, στην αγορά ακινήτων, την οποία θεωρούσαν ασφαλή επενδυτικό προορισμό.
Ωστόσο, εδώ και τουλάχιστον πέντε χρόνια οι αποδόσεις είναι πολύ χαμηλές και περιορίζονται μόνο σε πρώτης κατηγορίας ακίνητα, με την πλειονότητα των ιδιοκτητών να μην είναι σε θέση ούτε να πουλήσουν ούτε να βρουν αξιόπιστο ενοικιαστή για το σπίτι ή το κατάστημά τους. Και, κυρίως, δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στη δυσβάσταχτη φορολογία, δεδομένου ότι το συνολικό ποσό από φορολόγηση των ακινήτων από το 2009 επταπλασιάστηκε, αγγίζοντας τα 3,5 δισ. ευρώ, από μόλις 500 εκατ. ευρώ.
Κατάρρευση
Την ίδια στιγμή, η επιβολή του φόρου υπεραξίας έχει «νεκρώσει» τις περιορισμένες, έστω, πράξεις αγοραπωλησίας που ενδεχομένως να πραγματοποιούνταν. Και αυτό, επειδή δεν έχουν εκδοθεί οι απαιτούμενες διευκρινιστικές εγκύκλιοι, με αποτέλεσμα να είναι αδύνατος ο υπολογισμός της επιπρόσθετης επιβάρυνσης.
Όπως αναφέρουν παράγοντες της κτηματαγοράς, η παράλυση λόγω του φόρου υπεραξίας ξεκίνησε μέσα Δεκεμβρίου και συνεχίζεται μέχρι σήμερα, ενώ στον «πάγο» έχουν μπει και οι επενδύσεις από το εξωτερικό.
Όλα αυτά, όταν, το 2013, ο αριθμός των συναλλαγών σε ακίνητα εκτιμάται ότι δεν ξεπέρασε τις 20.000 πανελλαδικά, από τις οποίες οι 3.600 αφορούν την Αθήνα.
Και, από τις 40.000 κατοικίες που χτίζονταν, σε τριμηνιαία βάση, το 2007, ο αριθμός αυτός κατρακύλησε στα 4.000 σπίτια το 2013 ανά τρίμηνο, σύμφωνα με την Alpha Bank.
Πέραν της φορολογίας, το σημερινό κραχ στα ακίνητα οφείλεται στη φούσκα που είχε δημιουργηθεί στο real estate τα περασμένα χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα ποσά που επενδύονταν στην οικοδομή διαμορφώνονταν περίπου στα 33-35 δισεκατομμύρια το 2007, ενώ σήμερα έχουν συρρικνωθεί στα 7-8 δισ. ευρώ. Οι επενδύσεις αυτές, που αφορούν ένα οικιστικό απόθεμα αντικειμενικής αξίας άνω των 650 δισ. ευρώ το 2013 (από άνω των 1.000 δισ. το 2008), δεν είναι αρκετές για να αντικαταστήσουν ούτε το ένα τέταρτο των κατοικιών που τίθενται εκτός λειτουργίας κάθε έτος, όπως αναφέρουν οι ειδικοί.
Ως αποτέλεσμα, αυξάνονται τα «πωλητήρια» σε ακίνητα των οποίων το κόστος, που προέρχεται από τη φορολογία επί των παράλογων αντικειμενικών αξιών, δεν μπορούν να επωμιστούν οι ιδιοκτήτες τους.
Στις ακριβές περιοχές το φαινόμενο αυτό είναι εντονότερο, με μεζονέτα 500 τ.μ. στην Εκάλη, κατασκευής 1990, που βρίσκεται σε οικόπεδο 750 τ.μ., να διατίθεται προς πώληση έναντι 800.000 ευρώ, λόγω και της συρρίκνωσης του διαθέσιμου προς κατανάλωση εισοδήματος, όταν το ζητούμενο τίμημα ήταν διπλάσιο πριν από μερικά χρόνια.
Ο υπολογισμός των φόρων βάσει της αντικειμενικής και όχι βάσει της εμπορικής αξίας έχει καταστήσει δυσβάσταχτη την ιδιοκτησία.
Εν προκειμένω, ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει φόρο άνω των 10.000 ευρώ, καθώς η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι υψηλότερη κατά 60%.
Επίσης, στην ίδια περιοχή, μεζονέτα κατασκευής 1980, τριών επιπέδων, 235 τετραγωνικών, διατίθεται προς 425.000 ευρώ.
Σε ακόμα μία τριών επιπέδων βίλα των βορείων προαστίων, 390 τ.μ., κατασκευής 2000, το ζητούμενο τίμημα περικόπηκε κατά 100.000 ευρώ, με την τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 700.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 1.795 ευρώ/τ.μ.
Στην Κηφισιά, διαμέρισμα δύο επιπέδων, 180 τ.μ., κατασκευής 2009, με θέση στάθμευσης, τρία υπνοδωμάτια και τρία μπάνια, πωλείται προς 540.000 ευρώ ή 3.000 ευρώ ανά τ.μ.
Ιστορίες φορολογικής τρέλας
Με μόνιμο παρονομαστή την επιβολή φόρων στην τιμή που προσδιορίζει η Εφορία και όχι στην αγοραία αξία, μεσίτες αναφέρουν στο «Κ» περιπτώσει αγοραπωλησιών που ακυρώθηκαν επειδή η επιβάρυνση δεν συνέφερε τον αγοραστή.
Ενδεικτικά, δικαιούχος απέρριψε κληρονομιά που αφορούσε διατηρητέο οίκημα με αντικειμενική αξία 400.000 ευρώ και εμπορική τιμή 100.000 ευρώ επειδή θα έπρεπε να πληρώσει φόρο κληρονομιάς ύψους 160.000 ευρώ.
Ακόμα, ακίνητο με αντικειμενική 4,1 εκατ. ευρώ πωλούνταν προς 1,9 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ήλθε, είδε και... απήλθε, καθώς έπρεπε να δικαιολογήσει το ποσό των 4,1 εκατ. ευρώ τη στιγμή που πλήρωνε 1,9 εκατ.! Ταυτόχρονα, υπολογιζόταν ότι θα έπρεπε να κα-ταβάλει 600.000 ευρώ σε φόρο υπεραξίας, σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά για τη νέα αυτή επιβάρυνση.
Η επιστροφή του πόθεν έσχες αποτελεί εμπόδιο και για τις γονικές παροχές. «Εάν πατέρας σχεδιάζει να προχωρήσει σε δωρεά ή γονική παροχή χρημάτων που συνιστώνται αποκλειστικά για την αγορά ή ανέγερση κατοικίας, θα βρεθεί αντιμέτωπος με τον έλεγχο πόθεν έσχες, πληρώνοντας περίπου 15% επί του ποσού της δωρεάς», αναφέρει μεσίτης.
Και, πέραν των αλυσιδωτών και πολύπλοκων επιβαρύνσεων, οι πωλητές έχουν να αντιμετωπίσουν τον... αθέμιτο ανταγωνισμό του Δημοσίου.
Το τελευταίο απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης αλλά και από τα δεκάδες τέλη που βαρύνουν μια αγοραπωλησία, με αποτέλεσμα ένα ακίνητο με πωλητή το Δημόσιο να είναι φθηνότερο σε σχέση με αυτό που τίθεται προς πώληση από έναν ιδιώτη.
*Αναδημοσίευση από το Κεφάλαιο της 8ης Φεβρουαρίου
Τα πυρά που εκτόξευσαν αγανακτισμένοι ιδιοκτήτες κατά βουλευτών των δύο κομμάτων εξουσίας και της αξιωματικής αντιπολίτευσης, στο πλαίσιο πρόσφατου συνεδρίου για τα ακίνητα, καταδεικνύουν την κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει τα νοικοκυριά που είχαν επενδύσει τις αποταμιεύσεις τους, κατά τα τελευταία χρόνια, στην αγορά ακινήτων, την οποία θεωρούσαν ασφαλή επενδυτικό προορισμό.
Ωστόσο, εδώ και τουλάχιστον πέντε χρόνια οι αποδόσεις είναι πολύ χαμηλές και περιορίζονται μόνο σε πρώτης κατηγορίας ακίνητα, με την πλειονότητα των ιδιοκτητών να μην είναι σε θέση ούτε να πουλήσουν ούτε να βρουν αξιόπιστο ενοικιαστή για το σπίτι ή το κατάστημά τους. Και, κυρίως, δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στη δυσβάσταχτη φορολογία, δεδομένου ότι το συνολικό ποσό από φορολόγηση των ακινήτων από το 2009 επταπλασιάστηκε, αγγίζοντας τα 3,5 δισ. ευρώ, από μόλις 500 εκατ. ευρώ.
Κατάρρευση
Την ίδια στιγμή, η επιβολή του φόρου υπεραξίας έχει «νεκρώσει» τις περιορισμένες, έστω, πράξεις αγοραπωλησίας που ενδεχομένως να πραγματοποιούνταν. Και αυτό, επειδή δεν έχουν εκδοθεί οι απαιτούμενες διευκρινιστικές εγκύκλιοι, με αποτέλεσμα να είναι αδύνατος ο υπολογισμός της επιπρόσθετης επιβάρυνσης.
Όπως αναφέρουν παράγοντες της κτηματαγοράς, η παράλυση λόγω του φόρου υπεραξίας ξεκίνησε μέσα Δεκεμβρίου και συνεχίζεται μέχρι σήμερα, ενώ στον «πάγο» έχουν μπει και οι επενδύσεις από το εξωτερικό.
Όλα αυτά, όταν, το 2013, ο αριθμός των συναλλαγών σε ακίνητα εκτιμάται ότι δεν ξεπέρασε τις 20.000 πανελλαδικά, από τις οποίες οι 3.600 αφορούν την Αθήνα.
Και, από τις 40.000 κατοικίες που χτίζονταν, σε τριμηνιαία βάση, το 2007, ο αριθμός αυτός κατρακύλησε στα 4.000 σπίτια το 2013 ανά τρίμηνο, σύμφωνα με την Alpha Bank.
Πέραν της φορολογίας, το σημερινό κραχ στα ακίνητα οφείλεται στη φούσκα που είχε δημιουργηθεί στο real estate τα περασμένα χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα ποσά που επενδύονταν στην οικοδομή διαμορφώνονταν περίπου στα 33-35 δισεκατομμύρια το 2007, ενώ σήμερα έχουν συρρικνωθεί στα 7-8 δισ. ευρώ. Οι επενδύσεις αυτές, που αφορούν ένα οικιστικό απόθεμα αντικειμενικής αξίας άνω των 650 δισ. ευρώ το 2013 (από άνω των 1.000 δισ. το 2008), δεν είναι αρκετές για να αντικαταστήσουν ούτε το ένα τέταρτο των κατοικιών που τίθενται εκτός λειτουργίας κάθε έτος, όπως αναφέρουν οι ειδικοί.
Ως αποτέλεσμα, αυξάνονται τα «πωλητήρια» σε ακίνητα των οποίων το κόστος, που προέρχεται από τη φορολογία επί των παράλογων αντικειμενικών αξιών, δεν μπορούν να επωμιστούν οι ιδιοκτήτες τους.
Στις ακριβές περιοχές το φαινόμενο αυτό είναι εντονότερο, με μεζονέτα 500 τ.μ. στην Εκάλη, κατασκευής 1990, που βρίσκεται σε οικόπεδο 750 τ.μ., να διατίθεται προς πώληση έναντι 800.000 ευρώ, λόγω και της συρρίκνωσης του διαθέσιμου προς κατανάλωση εισοδήματος, όταν το ζητούμενο τίμημα ήταν διπλάσιο πριν από μερικά χρόνια.
Ο υπολογισμός των φόρων βάσει της αντικειμενικής και όχι βάσει της εμπορικής αξίας έχει καταστήσει δυσβάσταχτη την ιδιοκτησία.
Εν προκειμένω, ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει φόρο άνω των 10.000 ευρώ, καθώς η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι υψηλότερη κατά 60%.
Επίσης, στην ίδια περιοχή, μεζονέτα κατασκευής 1980, τριών επιπέδων, 235 τετραγωνικών, διατίθεται προς 425.000 ευρώ.
Σε ακόμα μία τριών επιπέδων βίλα των βορείων προαστίων, 390 τ.μ., κατασκευής 2000, το ζητούμενο τίμημα περικόπηκε κατά 100.000 ευρώ, με την τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 700.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 1.795 ευρώ/τ.μ.
Στην Κηφισιά, διαμέρισμα δύο επιπέδων, 180 τ.μ., κατασκευής 2009, με θέση στάθμευσης, τρία υπνοδωμάτια και τρία μπάνια, πωλείται προς 540.000 ευρώ ή 3.000 ευρώ ανά τ.μ.
Ιστορίες φορολογικής τρέλας
Με μόνιμο παρονομαστή την επιβολή φόρων στην τιμή που προσδιορίζει η Εφορία και όχι στην αγοραία αξία, μεσίτες αναφέρουν στο «Κ» περιπτώσει αγοραπωλησιών που ακυρώθηκαν επειδή η επιβάρυνση δεν συνέφερε τον αγοραστή.
Ενδεικτικά, δικαιούχος απέρριψε κληρονομιά που αφορούσε διατηρητέο οίκημα με αντικειμενική αξία 400.000 ευρώ και εμπορική τιμή 100.000 ευρώ επειδή θα έπρεπε να πληρώσει φόρο κληρονομιάς ύψους 160.000 ευρώ.
Ακόμα, ακίνητο με αντικειμενική 4,1 εκατ. ευρώ πωλούνταν προς 1,9 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ήλθε, είδε και... απήλθε, καθώς έπρεπε να δικαιολογήσει το ποσό των 4,1 εκατ. ευρώ τη στιγμή που πλήρωνε 1,9 εκατ.! Ταυτόχρονα, υπολογιζόταν ότι θα έπρεπε να κα-ταβάλει 600.000 ευρώ σε φόρο υπεραξίας, σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά για τη νέα αυτή επιβάρυνση.
Η επιστροφή του πόθεν έσχες αποτελεί εμπόδιο και για τις γονικές παροχές. «Εάν πατέρας σχεδιάζει να προχωρήσει σε δωρεά ή γονική παροχή χρημάτων που συνιστώνται αποκλειστικά για την αγορά ή ανέγερση κατοικίας, θα βρεθεί αντιμέτωπος με τον έλεγχο πόθεν έσχες, πληρώνοντας περίπου 15% επί του ποσού της δωρεάς», αναφέρει μεσίτης.
Και, πέραν των αλυσιδωτών και πολύπλοκων επιβαρύνσεων, οι πωλητές έχουν να αντιμετωπίσουν τον... αθέμιτο ανταγωνισμό του Δημοσίου.
Το τελευταίο απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης αλλά και από τα δεκάδες τέλη που βαρύνουν μια αγοραπωλησία, με αποτέλεσμα ένα ακίνητο με πωλητή το Δημόσιο να είναι φθηνότερο σε σχέση με αυτό που τίθεται προς πώληση από έναν ιδιώτη.
*Αναδημοσίευση από το Κεφάλαιο της 8ης Φεβρουαρίου
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου